Apartamentele “sigure” şi “ieftine” în care tot mai mulți români se mută, dar care nu ar trebui să fie locuite
Locuitul la demisol a devenit o normalitate pentru tot mai mulţi români, din cauza nivelului de trai care scade pe zi ce trece. Atraşi de oferte, oamenii nu mai pun pe primul loc siguranţa şi aleg să locuiască la demisol, fără să-şi dea seama că se expun anumitor riscuri, arată o analiză a Ziarului Financiar, citată de Mediafax.
Experţii în construcţii avertizează că acest tip de apartamente nu ar trebui să fie pentru locuit. Ofertele însă abundă:
“Se oferă un apartament de două camere, 66 de metri pătraţi, situat într-un bloc nou, în zona Militari, la demisol înalt şi sigur. Preţ: 122.000 de euro”.
“De vânzare apartament cu două camere, 38 de metri pătraţi, în zona 13 Septembrie, aflat la demisol înalt, suficient de luminat, ceea ce reprezintă un factor important în cuantumul facturilor. Preţ: 50.500 de euro”.
“Se vinde o garsonieră în zona Gara de Nord, cu o suprafaţă de 35 de metri pătraţi, aflată la demisolul unui bloc cu două etaje. Este renovată şi izolată termic în anul 2021. Blocul a fost construit în 1947 şi nu prezintă risc seismic. Preţ: 51.900 de euro”.
Sunt câteva anunţuri extrase de pe site-urile care promovează proprietăţi imobiliare la vânzare în Bucureşti. Demisolul este de cele mai multe ori prezentat ca “înalt”, “luminos” şi “sigur”, deşi realitatea este că lumina nu ajunge prea uşor în astfel de locuinţe, fapt vizibil şi din fotografiile care însoţesc anunţurile. Iar în ceea ce priveşte siguranţa, aici nu ar trebui să existe diferenţe faţă de locuinţele aflate la etaje superioare, dacă regulile sunt riguros respectate, spun specialiştii. “O casă cu demisol are un etaj parţial îngropat în pământ, însă nu mai mult de jumătate din el. Din punct de vedere legal, demisolul trebuie să aibă ferestre, deci să nu fie un spaţiu închis”, se explică într-un articol de pe platforma de imobiliare Storia.ro.
Principalul dezavantaj al unui astfel de apartament
Principalul dezavantaj al unei astfel de construcţii, se mai arată în acelaşi articol, este riscul apariţiei de infiltraţii, în cazul în care hidroizolaţia nu a fost realizată profesionist. În contextul recentelor cutremure care au avut loc în Turcia şi Siria şi care au dus la prăbuşirea a sute de blocuri de locuinţe, unele dintre ele noi şi descrise de dezvoltatori ca fiind foarte rezistente, apare aceeaşi dilemă şi în ceea ce priveşte locuinţele din România.
“Câteva principii care ar trebui respectate pentru blocurile care au apartamente aflate la demisol sunt asigurarea unei soluţii de fundare adaptate la calitatea terenului de fundare; respectarea distanţelor de evacuare pe holurile comune şi folosirea materialelor incombustibile acolo unde este cazul; dimensionarea spaţiilor astfel încât să se asigure suprafeţe suficiente în funcţie de destinaţie şi un volum suficient de aer; dimensionarea ferestrelor astfel încât să se asigure un iluminat natural suficient; asigurarea hidro, termo şi a fonoizolării corespunzătoare”, spune Dragoş Zaharia, proprietarul firmei de construcţii Ortogonal Construct, potrivit Observator.
Alegerea dezvoltatorilor de a construi locuinţe la demisol este cauzată de problema densităţii urbane în continuă creştere, adaugă el. Astfel, este dificilă asigurarea cumulată a tuturor condiţiilor impuse de legislaţie pe terenuri mici, rămase libere în zonele aglomerate.
“E firesc să se construiască locuinţe la demisol în aceste condiţii. Ele au de regulă un preţ mai mic pentru că există o serie de inconvenienţe – lipsa priveliştii, imposibilitatea asigurării balcoanelor/ logiilor, zgomotul stradal – însă asta nu înseamnă că aceste tipuri de locuinţe nu trebuie să asigure condiţiile minime de calitate”, mai spune Dragoş Zaharia.
Surpriza vine atunci când experţii din domeniul proiectării în construcţii spun că demisolul nici măcar nu ar trebui să fie locuit.
“Din punctul nostru de vedere, un demisol nu este pentru locuit, deci nu se poate pune problema de o calitate ridicată a vieţii, dar amenajarea de apartamente la nivelul demisolului indică faptul că există şi cerere pentru astfel de spaţii, astfel că putem spune despre piaţa rezidenţială că este diversificată”, spune Dan Gheorghiu, inginer proiectant şi directorul departamentului de proiectare din cadrul companiei Construcţii Erbaşu.
Lumina naturală pătrunde foarte greu la demisol
Cum geamurile nu pot avea o înălţime foarte mare, lumina naturală care pătrunde în aceste spaţii este mult mai redusă decât la etajele superioare.
“Din punct de vedere structural însă, spaţiile de la demisol sunt mai sigure decât cele de la etaj. De cele mai multe ori, sunt mai mulţi pereţi de beton armat la nivelul demisolului decât în zona de suprastructură”, spune inginerul proiectant Alexandru Olaru, director general la Selfconsulting.
Specialiştii din piaţă mai spun că, atât timp cât constructorul respectă indicaţiile proiectului de structură, riscul seismic pentru apartamentele situate la demisol este acelaşi ca pentru cele situate la alte etaje.
“Decizia de cumpărare (a unei locuinţe – n. red.) este influenţată de mai mulţi factori, dintre care evident că cel financiar are cea mai mare pondere, însă în situaţia în care cumpărătorul îşi doreşte să locuiască într-o anumită zonă, va face rabat la calitate şi va opta pentru o locuinţă la demisol”, spune Cristian Negrea, head of valuation & advisory la Activ Property Services, companie de consultanţă imobiliară.
Iar atât timp cât apartamentele de la demisol sunt vândute, dezvoltatorii continuă să mai facă şi altele.
“De exemplu, în Coreea, autorităţile au decis să nu mai permită dezvoltarea de blocuri cu apartamente la demisol după ce, în urma unei furtuni majore, mai multe persoane şi-au pierdut viaţa din cauza inundării apartamentelor situate la demisol”, mai spune Cristian Negrea.
Cum în contextul actual o mare teamă vine din cauza posibilităţii producerii unor cutremure majore, atenţia se îndreaptă asupra stabilităţii construcţiilor. Potrivit unui studiu realizat de firma imobiliară Titirez.ro, pe baza datelor centralizate de Primăria Capitalei, în Bucureşti există circa 2.400 de imobile vulnerabile la cutremure. Astfel, în clasa I de risc seismic sunt încadrate 363 de clădiri, în clasa a II-a – 373 de imobile, iar în clasa a III-a – 116. De asemenea, în categorii de urgenţă – imobile evaluate potrivit unor normative mai vechi, dar care prezintă un pericol ridicat pentru populaţie (comparabil chiar cu prima clasă de risc) şi ar trebui consolidate în regim de urgenţă – se numără circa 1.540 de clădiri.
Potrivit Strategiei Naţionale de Reducere a Riscului Seismic (adoptată prin Hotărâre de Guvern la finele lunii noiembrie 2022 şi publicată în Monitorul Oficial în decembrie 2022), aproape trei sferturi din populaţia României şi mai bine de jumătate din infrastructura existentă sunt expuse riscului seismic.
